Dalam upaya meningkatkan keterjangkauan perumahan, Presiden Trump mengeluarkan perintah eksekutif pada Selasa lalu yang akan mempersulit institusi untuk membeli rumah.
“Rumah dibangun untuk manusia, bukan bisnis, dan Amerika tidak akan menjadi negara penyewa,” kata Trump, seraya juga mengakui perlunya menghindari kebijakan yang menekan nilai rumah hingga merugikan pemilik rumah yang ada.
Namun perintah eksekutif tersebut mungkin tidak berdampak besar di Colorado, di mana kepemilikan institusional dalam jumlah besar pada awalnya terbatas dan harga yang tinggi telah mengurangi keuntungan yang dapat diperoleh investor.
“Menurut saya, ini adalah kebijakan yang ditulis untuk berita utama tahun 2021, diterapkan dalam kondisi tahun 2026, ketika masalahnya sudah teratasi. Konsekuensi yang tidak diinginkan akan menimpa orang-orang yang seharusnya dibantu oleh kebijakan tersebut,” kata Troy Miller, chief creative officer di Colorado RE-CON, sebuah kelompok yang mendukung investor real estate di Colorado.
Miller mencatat bahwa investor institusi besar telah menjadi penjual bersih rumah secara nasional selama enam kuartal. Institusi besar hanya membeli 0,3% dari seluruh rumah yang terjual pada tahun 2024, dan volume pembelian mereka turun 90% dibandingkan tahun 2022, ketika terjadi peningkatan dalam jangka pendek akibat pandemi.
“Ini mengatasi masalah yang sudah terpecahkan melalui kekuatan pasar. Modal institusional menyusut ketika perhitungan berhenti bekerja pada penilaian saat ini,” kata Miller.
Namun, para pendukung konsumen dan agen real estat yang menghadapi pembeli yang frustrasi dan tidak bisa masuk ke pasar memuji bahwa masalah keterjangkauan perumahan mendapatkan perhatian yang dibutuhkan pada tingkat tertinggi.
“National Association of Realtors terdorong agar pemerintah dan anggota Kongres fokus dalam mengatasi krisis keterjangkauan dan pasokan di negara ini,” Shannon McGahn, kepala advokasi kelompok tersebut, mengatakan dalam sebuah pernyataan. “Kami memiliki tujuan yang sama untuk memastikan tersedianya cukup tempat bagi masyarakat untuk tinggal dan memperluas akses terhadap kepemilikan rumah – terutama bagi pembeli pertama kali – dan memastikan bahwa kebijakan perumahan memperkuat masyarakat dan bukan membatasi peluang.”
Redfin, firma riset dan pialang real estat yang berbasis di Seattle, memperkirakan investor memiliki sekitar 13% rumah dan apartemen di metro Denver, dan mereka membeli 1,160 properti pada kuartal ketiga, turun 9% dari tahun sebelumnya. Redfin memindai data kepemilikan untuk istilah seperti LLC, Inc., Trust, dll. untuk menentukan kepemilikan investor.
Institusi-institusi besar, yang menjadi fokus presiden, kemungkinan besar memiliki hampir 3% persediaan perumahan, yang berada di bawah rata-rata nasional sebesar 3,8%, menurut sebuah studi pemerintah AS. analisis yang diselesaikan Biro Demografi Negara pada musim panas laluatas permintaan Badan Legislatif Colorado.
“Data tahun 2023 menunjukkan bahwa terdapat 47,152 unit perumahan yang dimiliki secara komersial, dimana 6,571 atau 13.3% persen dimiliki oleh dua pemilik besar (lebih dari 1,000 unit). Data Colorado menunjukkan bahwa kepemilikan perusahaan di seluruh negara bagian tidak terlalu terkonsentrasi di antara sejumlah kecil pemilik, namun
sebaliknya, produk tersebut didistribusikan secara lebih luas, sehingga menurunkan kemungkinan penetapan harga. Namun, ada wilayah yang konsentrasinya sedikit lebih tinggi,” kata laporan itu.
Kritikus berpendapat bahwa kepemilikan investor, terutama kepemilikan institusional, telah menaikkan harga rumah dan menghalangi banyak calon pembeli pertama, yang tidak memiliki sumber daya keuangan untuk bersaing, untuk menjadi pemilik dan membangun kekayaan. Secara lebih luas, pembeli yang membayar tunai dengan mudah mengalahkan pembeli yang mengandalkan pembiayaan hipotek, sehingga menimbulkan kebencian yang besar karena rumah di pasar menerima banyak tawaran pada tahun 2021 dan 2022.
Sekitar empat dari 10 penjualan rumah pada kuartal ketiga diberikan kepada pembeli tunai di Colorado, menurut Atom, sebuah perusahaan analisis real estate. Atom, yang mendefinisikan pembeli institusional sebagai pembeli sepuluh atau lebih rumah di pasar tertentu dalam satu tahun, memperkirakan pangsa tersebut sebesar 5,5% pada kuartal ketiga, naik dari 6,1% pada tahun sebelumnya.
Kepemilikan rumah secara institusional menawarkan titik temu yang jarang terjadi di mana agenda Trump sejalan dengan mayoritas legislatif Partai Demokrat di Colorado, yang dapat mempengaruhi rancangan undang-undangnya sendiri mengenai masalah ini. Hal lain yang mungkin selaras adalah proposal untuk membatasi suku bunga kartu kredit sebesar 10%. Colorado telah memimpin secara nasional dalam membatasi berapa banyak penyedia bunga dapat membebankan biaya pada produk pinjaman tertentu.
Saat ini, istilah “investor institusional” diyakini mencakup mereka yang memiliki 1.000 atau lebih rumah, namun hal ini dapat berubah setelah Departemen Keuangan mengeluarkan peraturan finalnya dalam beberapa minggu mendatang. Menurunkan definisi menjadi LLC dan badan usaha lainnya dapat membebaskan lebih banyak stok perumahan, namun juga menghalangi investor kecil yang menggunakan properti sewaan untuk mendapatkan penghasilan.
“Kita harus menunggu dan melihat apa yang dimiliki oleh rumah keluarga tunggal dan apa yang dimiliki oleh investor institusional,” kata Tony Julianelle, CEO dan mitra Atlas Real Estate di Denver.
Atlas memiliki sekitar 2.000 properti sewaan di tujuh negara bagian, menempatkan perusahaan tersebut di atas ambang batas perkiraan, dan mengelola sekitar 6.000 properti sewaan. Namun perusahaan tersebut bukanlah Invitation Homes atau Progress Residential, yang masing-masing memiliki lebih dari 80.000 rumah, sebagian besar di Tenggara.
Atlas membangun portofolionya satu per satu, sering kali turun tangan ketika orang lain takut atau tidak mampu membeli. Rata-rata, perusahaan menghabiskan $20.000 hingga $30.000 untuk menyiapkan setiap rumah untuk disewa, kata Julianelle.
“Krisis Keuangan Besar menyebabkan kehadiran institusional di bidang ini. Tanpa modal institusional ini, tidak ada harga dasar,” kata Julianelle.
Apa yang tidak disadari oleh para pendukung pelarangan ini adalah bahwa krisis perumahan bisa saja menjadi lebih buruk; lebih banyak orang bisa kehilangan rumah mereka, dan pemulihan bisa memakan waktu lebih lama tanpa campur tangan modal swasta, katanya. Atlas, katanya, telah fokus untuk membeli properti sewaan baru dan membantu transisi penyewa jangka panjang menjadi kepemilikan, sesuatu yang menurutnya harus menjadi fokus industri secara lebih luas.
Pemerintah tidak dapat secara hukum memaksa investor institusi untuk menjual, yang akan melanggar hak kepemilikan mereka dan dapat dengan cepat menekan harga. Perintah eksekutif juga secara teknis melarang mereka membeli rumah untuk satu keluarga.
Namun hal ini menghilangkan dukungan yang diberikan oleh lembaga yang disponsori pemerintah dalam mendanai pembelian. Dan hal ini juga menghalangi penawaran atas properti yang diambil alih dari lembaga-lembaga seperti Perumahan dan Pembangunan Perkotaan, jenis kesepakatan yang membuat mereka dan pembeli pertama kali tertarik.
McGahn, dari National Associated of Realtors, mencatat bahwa pada konferensi tahunan NAR pada bulan November, kelompok tersebut mengadopsi kebijakan yang bertujuan untuk mendorong pemilik properti sewaan institusional besar untuk mengembalikan properti mereka ke tangan pemilik-penghuni sambil membiarkan stok perumahan secara keseluruhan terus tumbuh.
Pemerintahan Trump tampaknya berupaya untuk mengatasi hal tersebut, dengan mengizinkan lembaga-lembaga membeli rumah baru untuk komunitas yang dapat disewa, sambil memblokir bantuan federal untuk pembelian rumah yang sudah ada di masa depan.
“Membatasi pembelian investor dapat memberikan tekanan pada harga rumah, namun dampak keseluruhannya mungkin tidak terlalu besar karena sebagian besar investor adalah pembeli skala kecil dan bukan pemain institusional besar,” kata Thom Malone, kepala ekonom di Cotality, sebuah perusahaan riset real estate, melalui email.
Malone mencatat bahwa perintah eksekutif mencakup pengecualian yang memungkinkan investor institusi untuk tetap aktif dalam build-to-rent. Di Commerce City, misalnya, Komunitas NexMetro dan Oxenfree telah memanfaatkan dana ekuitas swasta untuk menciptakan stok perumahan baru alih-alih menguncinya.
Ketika permintaan konsumen menurun, seperti yang terjadi tahun lalu, pengembang dapat tetap aktif, menempatkan mereka pada posisi yang lebih kuat untuk merespons ketika permintaan kembali meningkat. Hal ini juga menciptakan lebih banyak persediaan perumahan, yang menurut para pendukungnya diperlukan untuk menurunkan harga.
“Perbedaan ini penting karena perlambatan pembangunan rumah baru akan mengimbangi penurunan harga akibat berkurangnya partisipasi investor,” kata Malone.
Komunitas build-to-rent menyasar para lansia yang ingin berhemat menuju gaya hidup bebas perawatan, serta penyewa apartemen lama yang menginginkan lebih banyak ruang namun tidak melihat atau menginginkan jalan menuju kepemilikan. Mereka adalah penyewa yang memilih untuk tidak menekan tombol lift, melainkan membuka pintu teras belakang saat tiba waktunya mengajak anjing jalan-jalan, kata Julianelle.
Colorado Futures Center, yang melakukan survei yang digunakan oleh Kantor Demografi negara bagian, menemukan bahwa, selain dua investor besar, sebagian besar rumah milik investor adalah milik entitas yang memiliki kurang dari 10 properti. Kepemilikan institusional paling terkonsentrasi di koridor resor Interstate 70, di Front Range utara, terutama di dekat universitas dan pusat energi, di Denver, dan di dekat pangkalan militer di Colorado Springs, di mana populasinya lebih bersifat sementara.
“Secara keseluruhan, dampak pelarangan total terhadap investasi institusional terhadap pasar real estat akan sangat kecil dan sangat kecil kemungkinannya bagi pembeli atau penjual untuk mendapatkan keuntungan yang signifikan. Pada tahun 2021 dan 2022, selama tren ini, hal ini mungkin berdampak, tetapi tidak hari ini,” kata Cooper Thayer, Castle Rock Realtor di The Thayer Group.
Thayer mencatat bahwa para pendukung larangan tersebut sering kali lupa siapa investor akhir yang mendukung kepemilikan institusional – dana pensiun dan portofolio pensiun.