Dihadapkan dengan meningkatnya jumlah apartemen kosong, tuan tanah di metro Denver mulai lebih agresif memotong harga sewa dan meningkatkan konsesi dalam tiga bulan terakhir tahun 2025, menurut pembaruan triwulanan dari Asosiasi Apartemen Metro Denver.
Tingkat kekosongan apartemen di wilayah ini meningkat dari 6,3% pada kuartal ketiga menjadi 7,6% pada kuartal ketiga dan 6,9% pada tahun sebelumnya. Semakin banyak apartemen kosong mendorong harga sewa rata-rata turun dari $1,816 pada kuartal ketiga menjadi $1,754 pada kuartal terakhir, rata-rata yang tidak terlihat sejak kuartal pertama tahun 2022.
“Biaya menyewa apartemen saat ini hampir sama dengan empat tahun lalu,” kata Scott Rathbun, kepala departemen. Wawasan Apartemen dan penulis laporan dalam panggilan berita Rabu pagi.
Penghematan yang lebih besar dimungkinkan bagi penyewa yang dapat memberikan konsesi. Konsesi rata-rata sebesar 9,5% dari total sewa, yang setara dengan rata-rata empat hingga lima minggu sewa gratis per tahun. Untuk pengembangan baru, penawaran sewa gratis rata-rata bisa mendekati tiga bulan.
“Ini adalah peluang besar bagi penyewa baru untuk bergabung. Ini adalah situasi yang menguntungkan bagi penyewa,” kata Mark Williams, wakil presiden eksekutif AAMD.
Tingkat konsesi adalah yang tertinggi yang pernah dilihat Denver dalam hampir 19 tahun dan jumlah konsesi adalah yang tertinggi dalam 21 tahun sejarah survei Apartment Insights, kata Rathbun, seraya menambahkan bahwa dia telah mendengar beberapa tuan tanah mengundi sewa gratis selama setahun dan hadiah $50,000 hanya untuk menarik penyewa.
Kurangi konsesinya, dan harga sewa yang “efektif” rata-rata sekitar $1.587 per bulan di metro Denver, dan hanya $1.300 per bulan untuk properti yang dibangun pada tahun 1970an, katanya. Mempertahankan harga sewa yang rendah membutuhkan kemauan untuk pindah, dan tampaknya banyak penyewa yang melakukan hal tersebut, sehingga memberikan tekanan pada semua jenis apartemen.
Situasinya menjadi sangat ekstrem sehingga apartemen-apartemen tua kini memiliki harga sewa yang sebanding dengan apartemen-apartemen dengan pendapatan terbatas yang dibangun dengan bantuan Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah.
Sepuluh tahun yang lalu, apartemen bersubsidi memiliki tingkat kekosongan yang sangat rendah yaitu sebesar 2%, hal ini menunjukkan tingginya permintaan terhadap apartemen tersebut. Namun pada kuartal keempat mereka mempunyai tingkat kekosongan sebesar 7,2%, hanya sedikit di bawah pasar yang lebih besar. Bagi penyewa yang berpenghasilan 60% dari pendapatan rata-rata rumah tangga, pasar menawarkan lebih banyak rumah yang terjangkau secara alami sehingga terhindar dari kerumitan memenuhi batasan pendapatan pemerintah, kata Rathbun.
Semua provinsi metropolitan mengalami peningkatan tingkat kekosongan dan penurunan harga sewa pada kuartal keempat. Kabupaten Denver dan Arapahoe memiliki tingkat kekosongan tertinggi sebesar 8,2%, dibandingkan dengan masing-masing 6,6% dan 7%, pada kuartal ketiga. Tingkat lowongan di Douglas County melonjak dari 5,2% menjadi 6,9%, sedangkan di Jefferson County meningkat dari 5,5% menjadi 7%.
Broomfield/Boulder memiliki pasar yang paling ketat dengan tingkat kekosongan sebesar 6,5%, tetapi juga persentase penurunan sewa triwulanan terbesar sebesar 4,7%. Adams County memiliki tingkat lowongan terendah kedua yaitu 6,7%. Harga sewa di sana turun 3,2%.
Apartemen sebelum tahun 1970-an di Denver memiliki tingkat kekosongan keseluruhan tertinggi sebesar 12,3%, sedangkan unit tahun 1990-an di Adams County memiliki tingkat kekosongan terendah sebesar 5,2%. Apartemen sebelum tahun 1970-an di Adams County memiliki rata-rata sewa terendah yaitu $1.218 per bulan, sedangkan apartemen vintage tahun 2020 di kawasan Broomfield/Boulder memiliki rata-rata sewa tertinggi yaitu $2.363.
Kelebihan pasokan adalah alasan utama mengapa harga sewa turun. Pada tahun 2024, para pengembang akan menyelesaikan hampir 20.000 apartemen baru, hampir dua kali lipat dari rata-rata historis saat ini. Pasar hanya menyerap 14.000 pada tahun itu. Hal ini berkontribusi pada puncak kekosongan dan penurunan harga sewa pada kuartal keempat tahun 2024.
Selama sembilan bulan pertama tahun 2025, tampaknya pasar sedang memproses surplus sehingga memungkinkan tingkat kekosongan kembali ke kisaran pertengahan 6%. Pengiriman baru lebih sesuai dengan permintaan tahun lalu, dengan 15,330 unit dibangun dan 11,138 terserap.
Tapi masih ada sisa tahun 2024 itu, kata Rathbun. Pada kuartal keempat, pengembang mengirimkan 3,087 unit, mendekati rata-rata historis. Namun alih-alih menyerapnya, pasar malah menyerap negatif sebanyak 3.177 unit.
Sebuah analogi dengan makan malam Thanksgiving mungkin bisa membantu menjelaskan apa yang terjadi. Pasar yang sudah penuh sesak menjauhi 3.087 apartemen yang terpampang di hadapannya dan kemudian ‘memuntahkan’ 3.177 unit yang sebelumnya ditempati. Kuartal tersebut berakhir dengan sekitar 34,000 apartemen kosong, dibandingkan dengan 28,000 pada kuartal ketiga.
Rathbun mengatakan pemilik gedung apartemen jauh lebih peka dan responsif terhadap perubahan permintaan dibandingkan pemilik gedung perkantoran, yang membiarkan properti mereka menjadi kosong dan tidak berharga daripada melanggar perjanjian pinjaman kuno yang diberlakukan oleh pemberi pinjaman yang mengharapkan perubahan haluan dan terlalu takut untuk menunjukkan kerugian dalam portofolio mereka.
Akibatnya, di pusat kota Denver terjadi kebangkitan gedung perkantoran “transparan”, dengan penjualan yang tertekan sebesar 90% atau lebih rendah dari harga pembelian sebelumnya.
Sejauh ini, pemilik apartemen belum mengalami gagal bayar dan proyeknya belum disita oleh pemberi pinjaman. Meskipun tingkat lowongan kerja tergolong tinggi, angka tersebut masih berada dalam rata-rata jangka panjang yaitu sekitar 6,6%. Para tuan tanah menurunkan harga sewa, meningkatkan konsesi, dan bersaing ketat untuk mendapatkan penyewa, bahkan jika hal tersebut berarti melakukan kanibalisasi terhadap pembangunan yang sudah tua dan kurang kompetitif.
Dan pengembang membangun lebih sedikit unit. Pembangunan apartemen masa depan telah melambat secara signifikan, terutama di Denver County, di mana jumlah izin yang dicabut telah menurun drastis sejak berlakunya peraturan perumahan pada Juli 2022 yang mengharuskan pengembang untuk menyertakan unit dengan pendapatan terbatas.
Jika tren ini terus berlanjut, dan dengan asumsi masyarakat masih ingin pindah ke Colorado, kelangkaan dan kenaikan harga sewa dapat muncul kembali pada akhir tahun 2027 atau 2028, prediksi Rathbun.
Ada wildcard di sisi permintaan. Pertumbuhan lapangan kerja di negara bagian ini telah melambat, menjadikannya tujuan perpindahan orang yang kurang menarik. Colorado telah mengalami penurunan tajam dalam jumlah migrasi bersih domestik sejak pandemi ini, meskipun imigrasi internasional mengisi kesenjangan tersebut pada tahun 2023 dan 2024. Namun angka tersebut melambat secara signifikan tahun lalu dan bahkan mungkin berbalik, sehingga mengurangi jumlah penyewa yang tersedia.
Rathbun melihat skenario di mana permintaan apartemen dapat dipertahankan meski pertumbuhan populasi melambat. Itu karena harga rumah yang tinggi dan biaya pembiayaan yang tinggi telah menghalangi banyak penyewa untuk memiliki rumah di negara bagian di mana harga rata-rata rumah yang terjual pada bulan Desember adalah $560,000, menurut Colorado Association of Realtors.
Usia rata-rata pembeli rumah pertama kali di AS, yang biasanya berusia 30-an, kini berusia 40 tahun, kata Rathbun, mengutip angka dari National Association of Realtors. Masyarakat menyewa apartemen dalam jangka waktu yang lebih lama dan semakin banyak penduduk yang akan menjadi penyewa seiring berjalannya waktu, sehingga menciptakan dasar yang kuat untuk permintaan apartemen di masa depan.