Pendapat
Reformasi Fannie dan Freddie hanyalah langkah pertama
Selama hampir 17 tahun, Fannie Mae dan Freddie Mac – dua pilar sistem pembiayaan perumahan AS – tetap di bawah Federal. Perdebatan tentang cara keluar dari limbo ini telah mengkonsumsi lingkaran kebijakan perumahan selama lebih dari satu dekade. Sebagian besar pemangku kepentingan sekarang setuju bahwa reformasi sudah terlambat. Tetapi bahkan rencana terbaik untuk merestrukturisasi lembaga -lembaga ini akan gagal jika Anda selesai di sana.
Materi Fannie dan Freddie. Perusahaan yang disponsori pemerintah menjamin hampir setengah dari semua hipotek baru di AS, memastikan likuiditas di saat -saat baik dan buruk. Mereka juga termasuk di antara beberapa lembaga dengan misi publik untuk melayani peminjam pedesaan, rendah dan secara historis yang dilayani dengan buruk. Memperbaiki kembali mereka sebagai pengembalian terbatas utilitas yang diatur, harga berbasis biaya, dan kewajiban transparansi dan daya tahan layanan yang jelas ke sistem yang panjang untuk struktur modern.
Tetapi struktur saja tidak akan menyelesaikan krisis aksesibilitas yang berlaku di seluruh negeri. Bahkan perusahaan yang disponsori pemerintah yang diperintah sempurna tidak dapat menutup kesenjangan antara peningkatan rumah dan upah yang stagnan. Mereka juga tidak dapat memperbaiki akses tidak teratur ke celah kredit ras atau persisten.
Rumah median AS sekarang berharga lebih dari $ 420.000. Menurut koalisi nasional rumah -rumah rendah, bangsa menghadapi kekurangan lebih dari 7 juta persewaan yang dapat diakses. Di banyak pasar, bahkan pembeli yang berkualitas baik dengan pendapatan yang stabil dan kredit yang layak menjadi harga di luar pasar. Kesenjangan antara apa yang diperoleh keluarga dan biaya rumah tidak lagi – bersifat sistemik. Tanpa upaya yang lebih luas, Fannie dan Freddie yang direstrukturisasi masih akan beroperasi di bagian atas pangkalan yang rusak.
Untuk benar -benar memodernisasi keuangan perumahan, kita perlu memikirkan kembali cara berlangganan risiko, di mana kita membiarkan rumah dibangun dan siapa yang mendapatkan akses ke modal. Sistem yang sehat harus melampaui likuiditas. Ini harus mendukung produksi perumahan, inklusi ekonomi dan ketahanan pasar jangka panjang.
Berikut adalah tiga bidang penting di mana politik harus berkembang:
1. Zonasi dan reformasi penggunaan lahan
Perusahaan yang disponsori pemerintah tidak dapat membeli pinjaman di rumah tak terbatas. Di banyak kota, zonasi eksklusif – seperti ukuran lot minimum, larangan unit multi -keluarga dan persyaratan parkir yang mahal – mencekik pasokan perumahan baru. Sementara pemerintah daerah mengendalikan zonasi, kebijakan federal dapat memberikan insentif yang kuat. Salah satu pendekatan adalah menghubungkan infrastruktur atau subsidi transportasi ke reformasi penggunaan lahan yang inklusif. Penghapusan hambatan peraturan untuk rumah awal, perumahan dan konstruksi modular dapat membuka kunci pasokan perumahan yang dapat diakses tanpa perlu subsidi baru.
2. Inovasi kredit untuk perubahan pekerjaan
Model kredit saat ini tidak mencerminkan bagaimana orang Amerika hidup dan bekerja. Renaries dengan sejarah pembayaran yang sempurna masih berjuang untuk menciptakan kredit. Para pekerja dari pertunjukan dengan keuntungan konstan menghadapi standar berlangganan yang sudah ketinggalan zaman. Evaluasi biasanya meremehkan rumah modular dan manufaktur, meskipun peran mendasar mereka dalam memperluas aksesibilitas. Regulator federal harus mempercepat pengembangan model tanda baca kredit alternatif, memperluas pilot berlangganan dan mengenali sumber pendapatan yang stabil di luar W-2 tradisional. Sistem kredit modern harus menghargai keandalan – bukan hanya kepatuhan.
3. ekuitas melalui transparansi
Kesenjangan rumah rasial tidak ditutup dengan sendirinya – itu membutuhkan tindakan yang disengaja. Setiap renovasi perusahaan yang disponsori pemerintah harus mencakup transparansi data yang kuat tentang ras, pendapatan dan pinjaman geografi. Panel publik, tolok ukur tindakan dan pengawasan yang lebih kuat harus menjadi bagian dari solusi. Jika perusahaan yang disponsori pemerintah memenuhi misi publik, kinerja mereka harus dapat dilacak, terlihat, dan berdasarkan non-aspirasi.
Memperbaiki Fannie dan Freddie diperlukan – tetapi tidak cukup. Lembaga -lembaga ini berakar dalam di pusat sistem keuangan dan perumahan Amerika. Pengaruhnya meluas dari suku bunga dan ketentuan pinjaman ke stabilitas lingkungan dan kekayaan antargenerasi. Merestrukturisasi mereka tanpa mendekati sistem yang lebih luas akan menjadi peluang yang terlewatkan.
Ekonom seperti Mark Zandi dari Moody’s Analytics dan Jim Parrott dari Urban Institute telah lama mendukung model hybrid: yang menggabungkan regulasi yang kuat dengan pangsa pasar. Mereka berpendapat bahwa dimungkinkan untuk menyeimbangkan akses luas ke kredit hipotek dengan perlindungan pembayar pajak. Pekerjaan mereka menyatakan bahwa reformasi tidak memerlukan pilihan palsu antara efisiensi dan kesetaraan. Kita bisa – dan kita harus – mengejar keduanya.
Gesekan publik baru -baru ini antara Bill Pulte, direktur Badan Keuangan Perumahan Federal, dan Presiden Federal Reserve Jerome Powell adalah pengingat lain: Pembiayaan Perumahan tidak beroperasi secara terpisah. Kebijakan suku bunga, inflasi dan pasar kredit berinteraksi dengan lembaga yang mendukung sistem hipotek. Reformasi harus dibangun untuk mendukung tidak hanya volatilitas pasar, tetapi juga turbulensi politik dan moneter.
Fannie Mae dan Freddie Mac membantu jutaan orang Amerika membeli rumah dan iklim dalam krisis ekonomi. Tetapi mereka tidak dapat memperbaiki hukum zonasi, memodernisasi skor kredit atau menutup kesenjangan kekayaan rasial sendiri. Misalkan kita menginginkan sistem yang bekerja tidak hanya dalam pemulihan, tetapi dalam ketahanan. Dalam hal ini, kita membutuhkan visi jangka panjang-satu untuk menyelaraskan tujuan publik dengan modal swasta dan inovasi dengan tanggung jawab.
Bab pembiayaan perumahan berikutnya harus lebih tinggi dari neraca. Dia harus mencerminkan kenyataan ekonomi saat ini dan mempersiapkan tuntutan rumah -rumah masa depan.
Ini bukan hanya masalah memperbaiki apa yang rusak. Ini tentang membangun sistem pembiayaan perumahan yang berfungsi – untuk semua orang.
Omar Mbowe, Ph.D., MBA, adalah mitra pelaksana Auxilia Capital Partners, sebuah perusahaan investasi real estat New York. Dia juga bertindak sebagai Direktur Eksekutif Inisiatif HED.