Pendapat
Zona peluang diam -diam menjadi program perumahan paling efektif di Amerika
Amerika Serikat menghadapi kekurangan perumahan. Para ahli mengatakan kami Saya suka sekitar 7 juta rumah. Sementara banyak program pemerintah mencoba membantu menawarkan subsidi untuk menyewa atau mengaitkan batas kenaikan sewa, masalah sebenarnya adalah bahwa kami tidak membangun cukup perumahan untuk memenuhi permintaan.
Zona peluang awalnya tidak dirancang untuk menyelesaikan masalah khusus ini. Mereka diciptakan pada tahun 2017 sebagai bagian dari hukum pajak dan pengadilan kerja untuk mendorong investasi swasta yang luas dalam kesulitan dalam kesulitan. Namun seiring waktu, mereka telah menjadi salah satu cara paling efektif untuk menambahkan perumahan baru di seluruh negeri.
Lihat bagaimana program ini bekerja: Jika investor menginvestasikan uang dengan capital gain dalam proyek -proyek di daerah -daerah rendah dan mempertahankan investasi mereka selama sepuluh tahun, mereka menerima keuntungan pajak yang besar sebagai imbalannya. Sekarang, ketika Kongres memutuskan untuk memperbarui atau memperluas program, kita harus menganalisis hasilnya.
Sejauh ini, hasilnya menjanjikan. Zona peluang telah membantu menciptakan perumahan baru di tempat -tempat yang biasanya tidak menerima banyak perhatian atau pembiayaan – dan mereka melakukannya dengan biaya yang jauh lebih rendah untuk pembayar pajak. Hari ini, 23 % dari semua rumah pengembangan baru berada di zona peluang.
Investasi ini terjadi di semua jenis tempat. Di kota -kota yang berkembang pesat, seperti Austin, Texas, rumah -rumah baru membantu meringankan tekanan pada sewa yang sangat tinggi. Di komunitas Rust Belt, seperti Erie, Pennsylvania, lebih dari $ 100 juta dalam investasi di zona peluang telah membantu menghidupkan kembali pusat kota.
Di kota -kota bermain ski di pegunungan di Colorado, di mana para pekerja berjuang untuk mampu hidup, proyek -proyek zona peluang telah membawa cukup warga tenaga kerja ke daerah yang sebelumnya digoreng sekolah sekarang dapat tetap buka selama berminggu -minggu selama lima hari.
Jelas, tidak semua orang mendukung program ini. Dalam artikel terbaru untuk The New York Times, Kevin Corinth dan Naomi Feldman berpendapat bahwa uang itu akan pergi ke lingkungan yang sudah membaik. Tetapi bahkan mereka mengakui bahwa zona peluang membantu mempercepat pembangunan perumahan – itu hanya, dalam kata -kata mereka, “lingkungan yang salah” atau tempat -tempat yang benar -benar tidak membutuhkannya. “
Dan ya, banyak investasi di zona peluang dilakukan di lingkungan rendah, menunjukkan tanda -tanda pertumbuhan atau revitalisasi. Tapi itu bukan kegagalan untuk mengkatalisasi investasi di tempat -tempat ini – ini adalah tanda bahwa program ini berfungsi. Adalah cerdas untuk berinvestasi di lingkungan segera setelah mereka mulai membaik sehingga tidak jatuh ke belakang.
Selain itu, kritik bahwa perumahan ini “tetap akan dibangun” biasanya tidak benar. Laporan 2024 dari Kelompok Inovasi Ekonomi menemukan bahwa penunjukan zona desain menyebabkan 313.000 rumah baru antara 2019 dan 2024 – Hampir setengah dari semua rumah baru yang dibangun di lingkungan ini selama periode ini.
Zona peluang juga menghemat uang. Tidak seperti program pemerintah lainnya yang membutuhkan subsidi besar dan proses persetujuan panjang, zona peluang bergantung pada modal swasta. Ini membuat mereka menjadi alat yang lebih cepat dan lebih murah untuk membangun perumahan.
Satu studi menemukan bahwa zona peluang biaya pembayar pajak sekitar $ 26.000 per unit, dibandingkan dengan hingga $ 1 juta per unit perumahan yang dapat diakses disubsidi oleh pemerintah. Artikel terbaru dari The Washington Post Dia menyoroti perumahan yang didanai pemerintah yang harganya $ 1,2 juta per unit dan bahkan tidak termasuk mencuci pencucian di ruangan itu.
Untuk setiap dolar, pemerintah menyerah pada pendapatan pajak, hampir $ 9 dalam uang pribadi diinvestasikan di komunitas ini. Ini adalah pengembalian yang jauh lebih baik daripada program perumahan penting lainnya, yang biasanya mencapai dolar swasta untuk setiap dolar pemerintah.
Akhirnya, gagasan bahwa investor di zona peluang adalah “penawaran fiskal” tidak benar secara finansial. Investor hanya mendapatkan satu keuntungan pajak jika proyek berhasil.
Berbeda dengan program pemerintah utama yang menghabiskan uang signifikan dari pembayar pajak, terlepas dari keberhasilan atau kegagalan, jika proyek zona peluang gagal, pembayar pajak tidak ketinggalan uang – investor melakukannya. Misalnya, Proyek Hotel Ritz-Carlton di Portland, Ore., dikritik karena sangat canggih dengan niat program zona peluang. Tetapi ketika proyek memiliki masalah, investor kehilangan segalanya. Beginilah sistem harus bekerja.
Masih ada ruang untuk meningkatkan program. Aturan Laporan yang lebih kuat dan peta -untuk -tanggal dari area yang memenuhi syarat adalah dua bidang konsensus bipartisan, dan Kongres telah bekerja pada perbaikan selama bertahun -tahun. DPR telah memasukkan perpanjangan dalam undang -undang anggaran baru -baru ini, dan Senator Tim Scott (Rs.C.) memimpin upaya Senat untuk memperkuat program terkuat dan paling transparan. Program zona peluang yang diperbarui dan ditingkatkan harus dilewati sebagai bagian dari akun rekonsiliasi akhir jika kami memiliki kesempatan untuk mengatasi krisis real estat Amerika.
Para pemimpin pemerintah, bisnis, filantropi, dan universitas setuju: komunitas miskin hampir tidak pernah berubah sendiri tanpa investasi. Zona peluang tidak sempurna dan bukan satu -satunya jawaban – tetapi mereka adalah salah satu dari sedikit alat yang mendapatkan hasil nyata. Sementara Kongres bekerja dengan anggaran berikutnya, itu harus menjaga apa yang berhasil – dan membuatnya lebih baik.
Ross Baird adalah CEO Blueprint lokal, sebuah perusahaan investasi real estat yang telah menginvestasikan lebih dari $ 200 juta dalam komunitas yang tertekan di AS melalui program zona peluang.